Angeblich kostet die Errichtung einer Wohnung (so plus-minus) 2000 Euro pro Quadratmeter - da sind Bau- und Grundkosten inbegriffen. Verkauft wird der Quadratmeter aber um 4000 Euro (oder auch mehr).
2.000 Euro/m2 INKL Grundkosten geht maximal dort, wo der Grund nichts kosten (<10Euro/m2), also zB in Drasenhofen.
2.000 Euro/m2 EXKL Grundkosten galt so als Fausregel vor ca 10 Jahren für Häuselbauer, mehrgeschossiger Wohnbau kostet je nach Höhe, Qualität, Gebäudegröße und Gebäudeform (Verhältnis Allgemeinflächen zu verkaufbarer Wohnfläche) etwas mehr oder etwas weniger. Heute kannst du schon eher mit 3.000 Euro/m2 EXKL Grund rechnen.
Der Wohnungspreis im freifinanzierten Wohnbau ergibt sich aus dem, was der Markt hergibt (warum sollte ein nicht gemeinnütziger Bauherr auch billiger verkaufen?), dh das was österreichische/deutsche oder internationale Investoren zahlen. Investoren berechnen den maximalen Kaufpreis wiederum auf Basis Miethöhe und alternativer Veranlagung. Fausregel: Immobilien muss zumindest 1% mehr bringen als Veranlagung in Finanzprodukt.
Die Miete ergibt sich als nicht aus dem Kaufpreis der Wohnung, sondern umgekehrt der Kaufpreis der Wohnung ergibt sich aus dem möglichen Mietertrag.
Genauso ergibt sich der Kaufpreis der Wohnung nicht aus dem Grundstückspreis, sondern aus dem möglichen Verkaufspreis der Wohnung ergibt sich der Kaufpreis für das Grundstück.
Praktische Rechnung (vereinfacht weil ohne Instandhaltung, Leerstandsrisiko usw):
1) Wertpapierveranlagung bringt 4% => Immobilie wird nur bei 5% Renditerwartung gekauft.
2) möglicher Mietertrag pro Jahr ist 200 Euro/m2, dh Investor zahlt bis zu 4.000 Euro/m2 (=200:5%)
3) Wertpapierveranlagung sinkt aufgrund Niedrigzinspolititk auf 2% => Immobilie wird schon bei 3% attraktiv => Wohnungspreis steigt auf 6.667 Euro / m2 (200:3%)
4) Verkaufspreis eine NEubauwohnung 6.667 Euro / m2 => Bauherr/Projektbetreiber will 20% (Abdeckung eigener Kosten, Abdeckung Risiko, eigener Gewinn), bleiben 80% bzw 5.333 Euro/m2.
5) 5.333m/2 abzüglich 3.000m2 Baukosten ergeben 3.333m2 Grundstückskosten pro erzielbaren m2 Wohnnutzfläche.
Da auch die Grundstückseigentümer diese Rechnung ungefähr kennen, werden sie das Grundstück nicht billiger hergeben.
1)- 3) zeigt anschaulich, dass sich niedrigere Zinsen 1:1 auf die Wohnungspreis übertragen. Entgegen einer weit verbreiteten Meinung, bewirken niedrigere Zinsen aber keine höheren Mieten. Dass die Mieten seit 2008 in Wien explodiert sind, liegt am Bevölkerungswachstum, das weit über der Neubauleistung gelegen ist. Die höheren erzielbaren Mieten haben die Wohnungspreise (siehe Punkt 3) zusätzlich angeheizt.
Beim gemeinnützigen Wohnbau ist die Rechnung übrigens genau umgekehrt. Gemeinnützige dürfen nur die eigenen Kosten verlangen, dort gilt: Grundstückspreis + Baukosten = Verkaufspreis der Wohnung bzw Miethöhe.
Das Problem ist aber, das Grundstückspreise und Baukosten in erster Linie durch die gestiegene Nachfrage im freifinanzierten Wohnbau in die Höhe getrieben wurden, dadurch erhöhen sich auch Kosten und somit Kaufpreise / Mieten bei den Gemeinnützigen. Diese Problematik will man durch die neue Widmungskategorie "gemeinnütziger Wohnbau" auflösen, viele haben Zweifel, ob das gelingt.
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