[PM] "Wir wollen keine Pyjama-Städte"

[traveller23]

Eben, das ist das Problem. Da hat niemand daran gedacht/war jeden wurscht.

Das einzige Geschäftslokal hier am Park ist in einem Eigentumsbau und kostet für 200m² Fläche 5000€ Miete - es steht seid der Fertigstellung leer.

[hprill]

Das einzige Geschäftslokal hier am Park ist in einem Eigentumsbau und kostet für 200m² Fläche 5000€ Miete - es steht seid der Fertigstellung leer.

Dieses Geschäftslokal (falls du das im Mischek-Bau meinst), war anfangs nur im Eigentum erwerbbar. Mischek hat seinerzeit gesagt, sie möchten ein Eiscafé drinnen haben, das war aber wohl nur Wunschdenken, denn es hat sich nie (no na) ein Eisdielenbetreiber gefunden, der es für fast € 380.000 gekauft hätte. Dann wurde es von einer Immobilienfirma gekauft, die für ihre Hochpreispolitik bekannt ist, und die scheint auf einen zahlungskräftigen Mieter zu warten und hat es nicht besonders eilig damit. Das Lokal wurde allerdings mit einer Raumhöhe von 2,60 m gebaut, ist damit für die meisten gastronomischen Nutzungen ungeeignet.

Es ist übrigens nicht das einzige Geschäftslokal am Park. Vis-a-vis, im BAI-Bau, der demnächst fertiggestellt wird, ist im Eckhaus zur Leystraße auch ein Geschäftslokal. Im ersten Architektenentwurf war dort ein Restaurant vorgesehen. Im abgeänderten und ausgeführten Entwurf, der sich sehr deutlich vom preisgekrönten Entwurf unterscheidet (in Bezug auf die Wohnungsgrundrisse positiv, in Bezug auf die Wirkung der Gesamtanlage negativ), war das Geschäftslokal dann deutlich verkleinert und ebenso nur mit 2,60 m Raumhöhe enthalten - offenbar hatte man Angst, die Wohnungen nicht verkaufen zu können, wenn dort ein Restaurant einzieht. Wer das nutzen wird, weiß ich nicht.

Im PAN-Wohnpark (nicht ganz am Park, aber knapp daneben), wo mit größerer Raumhöhe gebaut worden war, war ein "Weltcafé" versprochen, ohne dass jemals mit einem Betreiber gesprochen worden war, dann wurde aus Angst vor Bewohnerbeschwerden wegen Gastronomielärms gesagt, es käme eine Kinderbetreuungsstelle hinein, dann war die Rede von der Praxis eines Schönheitschirurgen, momentan versuchen Anrainer verzweifelt, einen Betreiber zu finden, der bereit ist, die € 100.000 Baukostenanteil zu tragen.

Im "Wohnen mit uns" auf der anderen Seite neben der Schule, fast am Park, ist der vorgesehenen Betreiber für ein Café offenbar auch wieder abgesprungen. In "Wohnen mit scharf" gleich daneben gibt es ein höheres Geschäftslokal, das auf den CAD-Zeichnungen als Café eingezeichnet war, ich würde mich aber angesichts der bisherigen Entwicklung wundern, wenn das wirklich eins würde.

Übrigens hat eine Konditorei aufgesperrt - allerdings nicht am Park, wo man nett draußen sitzen könnte, sondern an einer der öderen Ecken im Viertel, nämlich im neuen Bürogebäude in der Wallnerstraße. Die ist mangels irgendwelcher Alternativen im Viertel natürlich immer gesteckt voll.

[traveller23]

Der PAN Bau ist das Beispiel das ich gemeint habe. Der Bauträger hätte auch nichts gegen einen Gastro-Betrieb (zumindest war das Thema bei einer Besichtigung des Lokals). Es ist halt schwierig in kurzer Zeit jemanden zu finden. Niemand sperrt auf HoRuck einen Betrieb auf. Aber man wird sehen.

Die Konditorei Ullmann ist super! Vis a Vis ist noch ein kleines Lokal für einen z.b. Bäcker frei. Will auch niemand.

Aber man sieht sehr schön woran es krankt......

[coolharry]

Der PAN Bau ist das Beispiel das ich gemeint habe. Der Bauträger hätte auch nichts gegen einen Gastro-Betrieb (zumindest war das Thema bei einer Besichtigung des Lokals). Es ist halt schwierig in kurzer Zeit jemanden zu finden. Niemand sperrt auf HoRuck einen Betrieb auf. Aber man wird sehen.

Die Konditorei Ullmann ist super! Vis a Vis ist noch ein kleines Lokal für einen z.b. Bäcker frei. Will auch niemand.

Aber man sieht sehr schön woran es krankt......

Vorallem weil 2,6m Raumhöhe a wenig wenig für einen Gastrobereich ist. Wenn man unter den Küchenhauben 2,5m Lichte einhalten sollte.

Aber Architekten wissen immer alles, sind unfehlbar und haben auch noch nie was falsch gemacht.

[hprill]

Aber Architekten wissen immer alles, sind unfehlbar und haben auch noch nie was falsch gemacht.

Ich erkenne nicht, in wie fern der Architekt schuld sein soll - die Schuld liegt in allen genannten Fällen entweder beim Bauträger oder an den fehlenden Vorgaben in der Flächenwidmung bzw. in der Bauordnung.

[95B]

Aber Architekten wissen immer alles, sind unfehlbar und haben auch noch nie was falsch gemacht.

Ich erkenne nicht, in wie fern der Architekt schuld sein soll

Hat dem Architekten etwa niemand gesagt, dass er sich rühren soll, wenn er merkt, dass ihm der Bauträger Schwachsinn vorgibt?

[hprill]

Hat dem Architekten etwa niemand gesagt, dass er sich rühren soll, wenn er merkt, dass ihm der Bauträger Schwachsinn vorgibt?

Die Aufgabe des Architekten ist, das zu entwerfen, was ihm der Bauträger vorgibt, unter Einhaltung der Bauordnung und der Flächenwidmung.

Die Spielräume bestehen nur in der Ausgestaltung der Vorgaben, wobei manche Bauträger zwar weniger Vorgaben machen als andere, aber die Mindestvorgabe ist eigentlich immer, auf soundsoviel Fläche Grundstück ein Haus mit mindestens soundsoviel Nutzfläche zu planen.

Wenn der Bauträger sehr offen für Neuerungen ist, oder ein Prestigeprojekt bauen will, oder eine Idee des Architekten wirklich super findet, dann kann es schon zu interessanten Lösungen kommen, die auch wirklich auf dem Mist des Architekten gewachsen sind. Das ist aber leider gerade im Wohnbau nicht oft der Fall.

Momentan ist gerade im Wohnbausektor der Preisdruck so, dass die Bauträger sparen, wo es nur geht, und der Trend zur maximalen Raumnutzung geht. D.h. da der Bebauungsplan eine gewisse maximale Bauhöhe vorschreibt (am nördlichen/südlichen Bednarpark Bauklasse IV, am westlichen Bauklasse III), versuchen die meisten Bauträger, möglichst viel Wohnfläche (=Geschoße) unterzubringen, sodass meistens kein zusätzlicher Raum für eine höhere Erdgeschoßzone übrig bleibt.

Der Architekt kann zwar versuchen, den Bauträger von einer anderen Lösung zu überzeugen, aber wenn der dann wegen zusätzlicher 50 cm Raumhöhe im Erdgeschoß nur sechs- statt siebenstöckig bauen kann und entsprechend weniger an dem Projekt verdient, wird der Architekt keine Chance haben, das durchzubringen.

Wie gesagt, im Falle des BAI-Projektes hatte der Architekt in seinem Siegerprojekt eine andere Erdgeschoßnutzung vorgesehen (das betreffende Haus hätte laut erster Planung nur 6 Stockwerke gehabt) und erhielt dann vom Bauträger den Auftrag, das zu ändern (das betreffende Haus hat nun 7 Stockwerke).

Positives Beispiel am Bednarpark ist der PAN-Wohnpark, wo die Nutzflächenvorgabe relativ locker war, sodass einer der Architekten in dem von ihm gestalteten Haus die Wohnungen schneckenförmig ineinander verschachteln konnte und dadurch viele Wohnungen jeweils ein großzügigeres Zimmer mit bis über 3 Meter Raumhöhe haben.

[coolharry]

Hat dem Architekten etwa niemand gesagt, dass er sich rühren soll, wenn er merkt, dass ihm der Bauträger Schwachsinn vorgibt?

Die Aufgabe des Architekten ist, das zu entwerfen, was ihm der Bauträger vorgibt, unter Einhaltung der Bauordnung und der Flächenwidmung.

Auch wenn du es anscheinend nicht ganz verstehen willst.

Wenn der Bauträger sagt "Das Erdgeschoß darf nicht höher als 2,6m sein" dann muss der Architekt sofort schreien und sagen "Dann geht sich das gewünschte Lokal aber nicht aus!"
Wenn die sich dann einen anderen Architekten suchen, der dann meint es geht eh, ohne zu wissen was abseits der Baunorm noch für Normen und Richtlinien herum flattern, dann sind die vom Bauträger einfach dumm.

Aber der Spruch mit dem toten Pferd trifft halt immer wieder zu. Man versucht halt immer wieder ein totes Pferd zu reiten und anstatt das man mal drauf kommt das Pferd zu tauschen (Festgefahrene Bauhöhen in den möchtegern Wohnsilos) ändert man den Reiter bzw. wundert sich warum dann keiner eine Fiakerfahrt mit dem toten Pferd bucht.

Momentan ist gerade im Wohnbausektor der Preisdruck so, dass die Bauträger sparen, wo es nur geht, und der Trend zur maximalen Raumnutzung geht. D.h. da der Bebauungsplan eine gewisse maximale Bauhöhe vorschreibt (am nördlichen/südlichen Bednarpark Bauklasse IV, am westlichen Bauklasse III), versuchen die meisten Bauträger, möglichst viel Wohnfläche (=Geschoße) unterzubringen, sodass meistens kein zusätzlicher Raum für eine höhere Erdgeschoßzone übrig bleibt.

Der Architekt kann zwar versuchen, den Bauträger von einer anderen Lösung zu überzeugen, aber wenn der dann wegen zusätzlicher 50 cm Raumhöhe im Erdgeschoß nur sechs- statt siebenstöckig bauen kann und entsprechend weniger an dem Projekt verdient, wird der Architekt keine Chance haben, das durchzubringen.

Positives Beispiel am Bednarpark ist der PAN-Wohnpark, wo die Nutzflächenvorgabe relativ locker war, sodass einer der Architekten in dem von ihm gestalteten Haus die Wohnungen schneckenförmig ineinander verschachteln konnte und dadurch viele Wohnungen jeweils ein großzügigeres Zimmer mit bis über 3 Meter Raumhöhe haben.

Der Preisdruck ist quasi nicht Existent. Alles Ausreden damit man genau den Scheiß bauen kann, den man im Endeffekt fabriziert. So etwas wie die selbsterfüllende Prophezeiung.
Außerdem kann man bei Bauklasse IV durchaus ein 3m lichtes Erdgeschoß rein bringen und dann 6 Geschoße darüber. Man muss nur wollen.
Aber Profitgier und Lebensqualität sind halt zwei Dinge die sich einfach nicht vertragen.

[haidi]

Ersetzt Preisdruck durch Gewinnmaximierung

[traveller23]

Auch ein Architekt will leben. Keiner wird einen Auftrag zurücklegen weil der Bauträger das EG zu nieder macht.

Hier liegt es an der Stadt das zu widmen. In der neuen Bauordnung wird der Punkt auch drinnen sein. Im Moment ist sie gerade in Begutachtung.

[hprill]

Auch wenn du es anscheinend nicht ganz verstehen willst.

Ich wüsste nicht, was ich nicht ganz verstehe, denn ich stimme deiner Sicht weitgehend zu. Ich sage nur, dass man nicht automatisch als erstes den Architekten dögeln soll, weil der nicht immer die Hauptverantwortung für einen vermurksten Bau trägt, sondern dass da noch andere Faktoren mitspielen, und dass gerade im Wohnbausektor meistens die anderen Faktoren dominierend sind.

Wenn der Bauträger sagt "Das Erdgeschoß darf nicht höher als 2,6m sein" dann muss der Architekt sofort schreihen und sagen "Dann geht sich das gewünschte Lokal aber nicht aus!"

Naja, vielleicht hat das der Architekt eh gemacht. Wenn ein Haus mal fertig dasteht, weißt du ja nicht, ob der Architekt das genau so geplant hat, oder ob er nicht eh wochenlang mit dem Bauträger darüber gestritten hat und sich der Bauträger im Endeffekt durchgesetzt hat. Insofern würde ich nicht automatisch dem Architekten die Schuld geben.

Vielleicht hat der Bauträger aber auch einfach gesagt: "Dann soll eben eine Arztpraxis oder ein Fitnessstudio einziehen, ist für uns eh unproblematischer." Solange nicht eine Widmung für Gastronomie vorliegt und der Bauträger gezwungen ist, das baulich vorzusehen, kann er problemlos die preisgünstigere Variante wählen, falls er das will. Das ist dann eben die Verantwortung der Stadt, die es ja für so Neubaugebiete auch gibt, und die man zu lange ganz einfach nicht übernahm.

Außerdem kann man bei Bauklasse IV durchaus ein 3m lichtes Erdgeschoß rein bringen und dann 6 Geschoße darüber. Man muss nur wollen.

Ja klar. Und die meisten Architekten, mit denen ich gesprochen habe, wollen das auch (im speziellen Fall auch zwei der Architekten, die am Bednarpark geplant haben und nicht machen durften, was sie in der Erdgeschoßzone machen wollten). Aber der Bauträger muss das eben auch wollen. Du kannst stundenlang mit Architekten darüber reden, was für ein Blödsinn gebaut wird, weil die Bauordnung die vorhandenen Möglichkeiten zu sehr einschränkt und viele Bauträger aus Kostengründen nicht über den Tellerrand schauen - sie bauen einfach nur ein Haus, schauen nicht weiter als bis zur Grundstücksgrenze und sehen nicht, dass sie mit dem Haus auch ein Stück Stadt bauen. Den Architekten ist das im Gegensatz dazu meistens sehr wohl bewusst.

Aber Profitgier und Lebensqualität sind halt zwei Dinge die sich einfach nicht vertragen.

Vollste Zustimmung.

[coolharry]

Auch ein Architekt will leben. Keiner wird einen Auftrag zurücklegen weil der Bauträger das EG zu nieder macht.

Hier liegt es an der Stadt das zu widmen. In der neuen Bauordnung wird der Punkt auch drinnen sein. Im Moment ist sie gerade in Begutachtung.

Natürlich und der Kunde bekommt was er bestellt und bezahlt.

Wenn der Bauträger sagt "Das Erdgeschoß darf nicht höher als 2,6m sein" dann muss der Architekt sofort schreihen und sagen "Dann geht sich das gewünschte Lokal aber nicht aus!"

Naja, vielleicht hat das der Architekt eh gemacht. Wenn ein Haus mal fertig dasteht, weißt du ja nicht, ob der Architekt das genau so geplant hat, oder ob er nicht eh wochenlang mit dem Bauträger darüber gestritten hat und sich der Bauträger im Endeffekt durchgesetzt hat. Insofern würde ich nicht automatisch dem Architekten die Schuld geben.

Ich kenne diese Besprechungen zur genüge. Meistens rennt es so.
Z.B. Deckendicke: Architekt: Wir müssten das anders bauen. Bauherr: Warum? Architekt: Weil in der ÖNorm XYZ steht das es so sein sollte. Bauherr: Muß es so sein? Architekt: (Bissl rumgedruckse) Nein. Bauherr: Wo ist dann das Problem? Baufirma: Weils dann nach einem Jahr zsamm fallt die Bude. Bauherr: Okay dann müssen wir das so machen.

Man muß vor dem Bauherrn nur entschieden genug auftreten.
Schließlich gibt es Verträge mit Klauseln die meist nicht so einfach vorzeitig gekündigt werden können.

Aber ich rede hier über ein Ursache-Wirkungsprinzip das man eigentlich eh nicht wirklich beeinflussen kann wenn man nicht einer der Beteiligten ist.

[traveller23]

so ist das wahrscheinlich bei konstruktiven Fragen.

Bei Frage die für das Stadtleben wichtig sind. Laufts wahrscheinlich eher so aus.

Bauträger: Warum ist das EG so hoch? Das kostet ja mehr.
Architekt: Weil das für eine aktive Erdgeschoßzone wichtig ist. So hat auch Gastronomie genug Platz.
Bauträger: Gastro bedeutet ärger und warum soll für uns eine aktive Erdgeschoßzone wichtig sein? Uns bringt es mehr wenn dort irgendwas problemloses einzieht.
Architekt: Aber für das Viertel ist ein Branchenmix total wichtig.
Bauherr: Was interessiert mich das Viertel? Der Bau muß sich rentieren, immerhin gibt es schon einen Käufer dafür!

 

Aja, ein weiteres "Detail" am Nordbahnhof, im "Com²" Bau vis a vis vom Campus gibt es im EG Kleingewerbeflächen. Es gibt eine Änderungschneiderei, Kosmetik etc. Allerdings sind die Lokale in den Innenhof ausgerichtet. Zur Strasse hin (Fußgängerzone!) ist das Stiegenhaus samt Fensterflächen. Wahrscheinlich gibt es hier gesetzliche Regelgungen ala "jede strassenseitige Türe braucht eine eigene Hausnummer".

[moszkva tér]

Bauträger: Warum ist das EG so hoch? Das kostet ja mehr.
Architekt: Weil das für eine aktive Erdgeschoßzone wichtig ist. So hat auch Gastronomie genug Platz.
Bauträger: Gastro bedeutet ärger und warum soll für uns eine aktive Erdgeschoßzone wichtig sein? Uns bringt es mehr wenn dort irgendwas problemloses einzieht.
Architekt: Aber für das Viertel ist ein Branchenmix total wichtig.
Bauherr: Was interessiert mich das Viertel? Der Bau muß sich rentieren, immerhin gibt es schon einen Käufer dafür!

aktive Erdgeschoßzone und Branchenmix sind eher egal in der Planung. Wichtig wäre, flexibel nutzbare Räume anzubieten. So wie in den Gründerzeithäusern, wo man im Erdgeschoß von Wohnung bis Kleingewerbe alles unterbringen könnte. Dann regelt sich auch die Belegung von selber.

Aber: Gastronomie ist für den Bauherrn wirklich problematisch. Lokale sind laut, Lokale stinken (Küche), usw. Deswegen bevorzugt man natürlich so was wie Autoabstellplätze. Das ist übrigens speziell in den gründerzeitlichen Vierteln ein Problem. Wegen Dachbodenausbauten müssen X Abstellplätze errichtet werden, also baut man in die alte Erdgeschoßzone Kleingaragen mit Hebebühnen hinein. Um die Anzahl der privaten Parkplätze entfallen öffentliche Parkplätze (wegen der Einfahrten), gleichzeitig ruiniert man sich die Nutzung der Erdgeschoße für Gewerbe, Handel und Gastronomie.

Ach ja, eine Garage ist auch laut und stinkt, aber im Vergleich zur Gastronomie ist das für Bewohner weitaus tolerierbarer (die müssen ja irgendwo stehen).

[coolharry]

Aber: Gastronomie ist für den Bauherrn wirklich problematisch. Lokale sind laut, Lokale stinken (Küche), usw. Deswegen bevorzugt man natürlich so was wie Autoabstellplätze. Das ist übrigens speziell in den gründerzeitlichen Vierteln ein Problem. Wegen Dachbodenausbauten müssen X Abstellplätze errichtet werden, also baut man in die alte Erdgeschoßzone Kleingaragen mit Hebebühnen hinein. Um die Anzahl der privaten Parkplätze entfallen öffentliche Parkplätze (wegen der Einfahrten), gleichzeitig ruiniert man sich die Nutzung der Erdgeschoße für Gewerbe, Handel und Gastronomie.

Ach ja, eine Garage ist auch laut und stinkt, aber im Vergleich zur Gastronomie ist das für Bewohner weitaus tolerierbarer (die müssen ja irgendwo stehen).

Jede Gastronomie ist nur so laut wie der Gastwirt auf die Einhaltung der Bestimmungen schaut.
Niemand hat was gegen einen Gastgarten aber 22:00 ist Ruhe zu halten. Also sollte spätestens nach 23:00 wirklich Ruhe herrschen. Schließlich gibt's auch Anwohner die um 5 oder 6 wieder fit sein sollten. (Oder sogar noch früher).
Da dies aber nicht immer der Fall ist (eigentlich ist es eher die Ausnahme) darf man sich nicht wundern wenn die Bauherrn und die späteren Mieter eher gegen Gastronomie vor ihrem Fenster sind.

Wieder so ein Ursache-Wirkungsprinzip. Würden sich mehr Gastronomen an die Bestimmungen halten, würden mehr Menschen gerne neben oder über einem Lokal wohnen.
Die Zeiten wo zwei Stockwerk hohe Gastwirtschaften gebaut wurden und der Wirt über seiner Wirtschaft gewohnt hat, sind leider vorbei. Da war das mit dem Lärm auch nicht ganz so tragisch.

Ach ja. Autos stehen ja angeblich 23 Stunden am Tag blöd rum. Ein stehendes Auto nimmt zwar Platz weg, verursacht aber keinen Lärm.