Gemeindebauten im Wandel der Zeit

[Linie 41]

Die Leute wandern halt dort hin, wo sich Firmen ansiedeln und Firmen siedeln sich entweder dort an, wo es billig ist oder wo die Infrastruktur gut ist. Das sind nun einmal vorrangig größere Städte, von denen wir in Österreich nicht sonderlich viele haben.

[60er]

Die Mieten sind im Sozialbau uninteressant, weil die bezuschusst werden. Das Problem sind die mit der Miete verrechneten Betriebskosten, die bei Neubauten und renovierten Bauten meist um einiges höher sind als in unrenovierten Altbauten.

Wenn die Mieten inklusive Bezuschussung bei mindestens 7 Euro (und nach oben offen!) liegen sollen, wird sich aber kein Bedürftiger dort eine Wohnung leisten können. Eher werden es Parteigünstlinge und halbwegs wohlhabende Mittelständler sein, die dort relativ günstig unterkommen.

[W_E_St]

Was soll man machen? Wien wächst (ca. 25.000 Menschen pro Jahr), Wohnraum ist stark nachgefragt und daher teuer, selbst schlechte Wohnungen gehen zu Goldpreisen weg.

Mein Eindruck ist allerdings, dass Neubauwohnungen selbst in guten Lagen recht lähmend weggehen, z.B. das Projekt Gentzgasse 53 wirkt bald ein jahr nach der Fertigstellung immer noch kaum bewohnt, obwohl das Mietwohnungen mit relativ ortsüblichen Mieten sind. Dass eine 140-Quadratmeter-Hochparterrewohnung mit ausschließlich nordseitigen Fenstern zur Gentzgasse für eine halbe Million nicht so leicht zu verkaufen ist finde ich ja nachvollziehbar (einen Häuserblock außerhalb vom genannten Projekt), aber die diversen Leerstände in neu hingestellten Bauten wundern mich schon. Auch am Gersthofer Platzl über dem KIK scheinen noch immer Wohnungen frei zu sein, und auf den Auer-Gründen zur Severin-Schreiber-Gasse hin hat es ewig gedauert, bis das nicht mehr nach Geisterhaus gewirkt hat. Selbst die verranztesten Altbauwohnungen gehen dagegen überraschend schnell weg. Anscheinend hat sogar jemand dieses feuchte Loch in der Brünnlbadgasse, von dem ich einmal Fotos gepostet habe, gekauft...

[coolharry]

Was soll man machen? Wien wächst (ca. 25.000 Menschen pro Jahr), Wohnraum ist stark nachgefragt und daher teuer, selbst schlechte Wohnungen gehen zu Goldpreisen weg.

Mein Eindruck ist allerdings, dass Neubauwohnungen selbst in guten Lagen recht lähmend weggehen, z.B. das Projekt Gentzgasse 53 wirkt bald ein jahr nach der Fertigstellung immer noch kaum bewohnt, obwohl das Mietwohnungen mit relativ ortsüblichen Mieten sind. Dass eine 140-Quadratmeter-Hochparterrewohnung mit ausschließlich nordseitigen Fenstern zur Gentzgasse für eine halbe Million nicht so leicht zu verkaufen ist finde ich ja nachvollziehbar (einen Häuserblock außerhalb vom genannten Projekt), aber die diversen Leerstände in neu hingestellten Bauten wundern mich schon. Auch am Gersthofer Platzl über dem KIK scheinen noch immer Wohnungen frei zu sein, und auf den Auer-Gründen zur Severin-Schreiber-Gasse hin hat es ewig gedauert, bis das nicht mehr nach Geisterhaus gewirkt hat. Selbst die verranztesten Altbauwohnungen gehen dagegen überraschend schnell weg. Anscheinend hat sogar jemand dieses feuchte Loch in der Brünnlbadgasse, von dem ich einmal Fotos gepostet habe, gekauft...

Wenn dort ausschließlich Eigentumswohnungen drin sind, wundert es mich überhaupt nicht. Wer gibt schon 300.000-500.000 Euro für eine Wohnung aus, die auch nicht besser ist als eine 800€ Genossenschaftswohnung mit wesentlich geringerem Genossenschaftsanteil.

Und die Leute die sich das aus der linken Hosentasche finanzieren können, ziehen wiederrum nicht in die Gegend oder suchen einfach mehr Luxus.

[95B]

Selbst die verranztesten Altbauwohnungen gehen dagegen überraschend schnell weg. Anscheinend hat sogar jemand dieses feuchte Loch in der Brünnlbadgasse, von dem ich einmal Fotos gepostet habe, gekauft...

Entweder Ausländermassenquartiere oder nerdiger "Wohnspace" für trendige Hipster. 

[tramway.at]

z.B. das Projekt Gentzgasse 53 wirkt bald ein jahr nach der Fertigstellung immer noch kaum bewohnt, obwohl das Mietwohnungen mit relativ ortsüblichen Mieten sind.

Das sind teilweise Anlegerwohnungen, die nicht bewohnt werden. Ein solches Projekt bei der U3 Schweglerstraße zB kenn ich - da werden 40 Wohnungen nur belagsfertig ausgebaut und bleiben dann so. Da wird Geld geparkt, weil andere Anlageformen derzeit nix bringen, während Immos sich ziemlich sicher nach oben entwickeln. Wenn man das Geld dann braucht verkauft man die leere Bude einfach.

[moszkva tér]

Wenn dort ausschließlich Eigentumswohnungen drin sind, wundert es mich überhaupt nicht. Wer gibt schon 300.000-500.000 Euro für eine Wohnung aus, die auch nicht besser ist als eine 800€ Genossenschaftswohnung mit wesentlich geringerem Genossenschaftsanteil.

Wer kann auch so viel ausgeben?

z.B. das Projekt Gentzgasse 53 wirkt bald ein jahr nach der Fertigstellung immer noch kaum bewohnt, obwohl das Mietwohnungen mit relativ ortsüblichen Mieten sind.

Das sind teilweise Anlegerwohnungen, die nicht bewohnt werden. Ein solches Projekt bei der U3 Schweglerstraße zB kenn ich - da werden 40 Wohnungen nur belagsfertig ausgebaut und bleiben dann so. Da wird Geld geparkt, weil andere Anlageformen derzeit nix bringen, während Immos sich ziemlich sicher nach oben entwickeln. Wenn man das Geld dann braucht verkauft man die leere Bude einfach.

Das ist eine Sauerei, die die Wohnungspreise unnötig weiter nach oben treibt. Vorbeugen könnte man dem durch Grund- oder Liegenschaftssteuern. Ist eine Wohnung bewohnt, ist sie steuerfrei. Ist sie vermietet, sind sowieso die Mieteinnahmen steuerpflichtig, die Wohnung selbst kann also auch steuerfrei bleiben. Ist sie nicht bewohnt, sollte vom Buchwert jährlich 1 % Steuer fällig werden... dann sind die Wohnungen rasch auf dem Markt! Man kann ja sagen: Die ersten 3 Monate Leerstand sind auch steuerfrei, damit bei Mieterwechsel niemand unnötig in die Bredouille kommt.

Es ist halt recht schwer, das zu exekutieren. Aber ich bin ohnehin ein Fan von Vermögenssteuern (Vermögen =/= Leistung!).

[schaffnerlos]

Vorbeugen könnte man dem durch Grund- oder Liegenschaftssteuern.

Dazu siehe http://derstandard.at/1375625937840/Debatte-um-Steuer-auf-leerstehende-Wohnungen

Bei der Vermögenssteuer bin ich skeptisch*), eine Vermögenszuwachssteuer wäre mir lieber. Aber wie du richtig schreibst: Wie kontrolliert und exekutiert man das lückenlos?

*) Extremer Fall: Du hast ein Vermögen, welches aber de facto nichts abwirft. Bei einer Vermögenssteuer musst du also frisches Geld nachschießen. Wenn du aber keines hast, musst du deinen Vermögenswert verkaufen (wenn du Pech hast zur Gänze, weil nicht teilbar). Das kann vor allem bei Familienbetrieben haarig werden. Beispiel: Beherbergungsbetriebe. Die haben oft hohe Vermögenswerte und auch wenn du einmal eine schlechte Saison hast müssten du dann Länge mal Breite Vermögenssteuer zahlen.

[moszkva tér]

Vorbeugen könnte man dem durch Grund- oder Liegenschaftssteuern.

Dazu siehe http://derstandard.at/1375625937840/Debatte-um-Steuer-auf-leerstehende-Wohnungen

Bei der Vermögenssteuer bin ich skeptisch*), eine Vermögenszuwachssteuer wäre mir lieber. Aber wie du richtig schreibst: Wie kontrolliert und exekutiert man das lückenlos?

*) Extremer Fall: Du hast ein Vermögen, welches aber de facto nichts abwirft. Bei einer Vermögenssteuer musst du also frisches Geld nachschießen. Wenn du aber keines hast, musst du deinen Vermögenswert verkaufen (wenn du Pech hast zur Gänze, weil nicht teilbar). Das kann vor allem bei Familienbetrieben haarig werden. Beispiel: Beherbergungsbetriebe. Die haben oft hohe Vermögenswerte und auch wenn du einmal eine schlechte Saison hast müssten du dann Länge mal Breite Vermögenssteuer zahlen.

Es ginge mir da nicht um Mittel oder Einrichtungen, die für den Betrieb notwendig sind, die einen hohen Buchwert haben können, aber eventuell einen (temporär) geringen Nutzwert. Es ginge mir rein um hohes Barvermögen, dass - anstatt produktiv investiert zu werden - einfach tot herumliegt. Und ich meine da wirklich nicht die Leute, die sich in ihrem Leben ein paar Tausender erspart haben, sondern wirklich hohe Vermögen, sagen wir ab einer Million aufwärts.

Aber wir entferenen uns sehr vom eigentlichen Thema (Small Talk, anyone?)

[coolharry]

Wenn dort ausschließlich Eigentumswohnungen drin sind, wundert es mich überhaupt nicht. Wer gibt schon 300.000-500.000 Euro für eine Wohnung aus, die auch nicht besser ist als eine 800€ Genossenschaftswohnung mit wesentlich geringerem Genossenschaftsanteil.

Wer kann auch so viel ausgeben?

Was meinst du? Die 500.000 für ne Eigentumswohnung oder die 800€ für eine größere Genossenschaftswohnung. Beides durchwegs "normale" Preise.

[13er]

Was meinst du? Die 500.000 für ne Eigentumswohnung oder die 800€ für eine größere Genossenschaftswohnung. Beides durchwegs "normale" Preise.

Was ja per se schon ein Wahnsinn ist. Die Wohnung hat vor 10 Jahren wahrscheinlich noch 250.000 gekostet. Und wer kann sich heute noch eine Wohnung um 800 € leisten? Das ist zuzüglich Strom, Gas usw. fast die Hälfte vom Gehalt, die dann nur für die Wohnung weggeht. Die Reallohnsenkung der letzten 10-15 Jahre ist schon massiv. Wenn man dann noch zwei Kinder hat und vielleicht am Anfang einer Akademiker(!)karriere mit 1200 netto heimgeht, wird's besonders trist.

[luki32]

Was ja per se schon ein Wahnsinn ist. Die Wohnung hat vor 10 Jahren wahrscheinlich noch 250.000 gekostet. Und wer kann sich heute noch eine Wohnung um 800 € leisten? Das ist zuzüglich Strom, Gas usw. fast die Hälfte vom Gehalt, die dann nur für die Wohnung weggeht. Die Reallohnsenkung der letzten 10-15 Jahre ist schon massiv. Wenn man dann noch zwei Kinder hat und vielleicht am Anfang einer Akademiker(!)karriere mit 1200 netto heimgeht, wird's besonders trist.

Höchsten die Hälfte vom Bruttogehalt bei den heutigen Gehältern!
In meiner Branche kriegen junge HTL-Absolventen 1200 bis 1330 brutto!

mfG
Luki

[tramway.at]

Was meinst du? Die 500.000 für ne Eigentumswohnung oder die 800€ für eine größere Genossenschaftswohnung. Beides durchwegs "normale" Preise.

Was ja per se schon ein Wahnsinn ist. Die Wohnung hat vor 10 Jahren wahrscheinlich noch 250.000 gekostet. Und wer kann sich heute noch eine Wohnung um 800 € leisten? Das ist zuzüglich Strom, Gas usw. fast die Hälfte vom Gehalt, die dann nur für die Wohnung weggeht. Die Reallohnsenkung der letzten 10-15 Jahre ist schon massiv. Wenn man dann noch zwei Kinder hat und vielleicht am Anfang einer Akademiker(!)karriere mit 1200 netto heimgeht, wird's besonders trist.

Wobei wir in Wien eh noch niedere Preise haben - was schlussendlich auf die Wohnbautätigkeit der Gemeinde zurückzuführen ist, die große Menge an Gemeinde- oder geförderten Wohnbauten ist preisdämpfend. Mit Paris oder London muss man garnicht erst anfangen (Paris: 50 m2 in durchschnitlicher Lage ca 500.000,- = 10.000,-/m2), aber München wäre vergleichbar, und da bist auch erst um ca 6000,-/m2 dabei. Da sind die 3500,-/m2 im 7. noch fast eine Mezzie. Aber in den letzten Jahren sind die Preise natürlich stark gestiegen, Stichwort "Veranlagungsnotstand". Man darf nicht vergessen, dass derzeit fest geerbt wird und seit den 1950ern angehäufte Besitz nun oft in die Hände von je 1 oder 2 Nachkommen wandert - die wohnen aber schon wo. Natürlich ist da ein Zugriff per Erbschaftssteuer verlockend.

[moszkva tér]

Wenn dort ausschließlich Eigentumswohnungen drin sind, wundert es mich überhaupt nicht. Wer gibt schon 300.000-500.000 Euro für eine Wohnung aus, die auch nicht besser ist als eine 800€ Genossenschaftswohnung mit wesentlich geringerem Genossenschaftsanteil.

Wer kann auch so viel ausgeben?

Was meinst du? Die 500.000 für ne Eigentumswohnung oder die 800€ für eine größere Genossenschaftswohnung. Beides durchwegs "normale" Preise.

Beides!

Man darf nicht vergessen, dass derzeit fest geerbt wird und seit den 1950ern angehäufte Besitz nun oft in die Hände von je 1 oder 2 Nachkommen wandert - die wohnen aber schon wo. Natürlich ist da ein Zugriff per Erbschaftssteuer verlockend.

Es beginnt vorher, wenn die Eltern noch leben. Die Elterngeneration hat sich ab den 1970ern durch stetig steigende Reallöhne und auch einen sicheren Arbeitsmarkt eine gute Grundsubstanz aufbauen können, in den Genuss des guten Lebensstandards kamen auch die Kinder, als sie noch Kinder waren.
Unsere Generation (also die Generation bis ca. 40) kann diesen Lebensstandard aber aus eigener Kraft kaum noch halten und ist darauf angewiesen, die Substanz der Eltern zu verbraten.
Man darf nicht vergessen: Unsere Eltern konnten was vererben. Wir werden unseren Kindern kaum etwas vererben können.

Eine Eigentumswohnung macht schon Sinn, aber erst für die Folgegeneration. Im Leben zahlt man ca. genauso viel Miete, wie man an Kaufpreis aufbringen müsste. D.h. die Wohnung kommt erst der Kindergeneration zugute, die sie entweder selbst bewohnen kann, oder zu Geld machen kann (vermieten, verkaufen).

Erbschaftssteuer: Prinzipiell bin ich da auch nicht dagegen. Eine Erbschaft ist schließlich ein Einkommen, dass man ohne selbst dafür zu arbeiten erhalten hat.

[W_E_St]

z.B. das Projekt Gentzgasse 53 wirkt bald ein jahr nach der Fertigstellung immer noch kaum bewohnt, obwohl das Mietwohnungen mit relativ ortsüblichen Mieten sind.

Das sind teilweise Anlegerwohnungen, die nicht bewohnt werden. Ein solches Projekt bei der U3 Schweglerstraße zB kenn ich - da werden 40 Wohnungen nur belagsfertig ausgebaut und bleiben dann so. Da wird Geld geparkt, weil andere Anlageformen derzeit nix bringen, während Immos sich ziemlich sicher nach oben entwickeln. Wenn man das Geld dann braucht verkauft man die leere Bude einfach.

Also zumindest einige Wohnungen waren als ich letztens irgendwo im Netz gesucht habe zu vermieten, zu relativ durchschnittlichen Preisen. Hab mir allerdings keine Details gemerkt, weil ich eigentlich nur wissen wollte ob eine ganz bestimmte Wohnung auf dem Markt ist oder nicht.

Es ist ja ein Jammer um den Vorgängerbau... das war ein wunderschönes Biedermeierhaus, nur völlig heruntergekommen. Im 2. Stock war eine Wohnung, in der sich seit ca. 1900 praktisch nichts mehr verändert hat! In der Küche Steinplatten am Boden, ein gemauerter Herd und eine Bassena, die Elektroleitungen aufputz auf kleinen Glasisolatoren!