Autor Thema: Hausabriss und Mietenpreise  (Gelesen 492990 mal)

0 Mitglieder und 2 Gäste betrachten dieses Thema.

coolharry

  • Referatsleiter
  • *
  • Beiträge: 5251
  • romani ite domum!
Re: Hausabriss und Mietenpreise
« Antwort #1785 am: 02. März 2020, 13:17:26 »
Übrigens die vielgescholtenen Baukosten machen nur ca. 30-40% eines Wohnungskaufpreises aus. Nochmal soviel ist der Grundpreis und der Rest ist das was der Bauträger verdienen will. Also irgendwas zwischen 20-40%.
Angeblich kostet die Errichtung einer Wohnung (so plus-minus) 2000 Euro pro Quadratmeter - da sind Bau- und Grundkosten inbegriffen. Verkauft wird der Quadratmeter aber um 4000 Euro (oder auch mehr).

Heute kannst eher einen tausender überall drauf rechnen. 100m² Wohnung bekommst heute kaum noch unter 500.000 Euro.

Gabri16

  • Fahrgast
  • *
  • Beiträge: 92
  • Hallo
Re: Hausabriss und Mietenpreise
« Antwort #1786 am: 03. März 2020, 17:26:30 »
Am Haus Pachmüllergasse 19 (1120) hängt ein Prajo-Plakat.

Anrew Wiggin

  • Schaffner
  • **
  • Beiträge: 128
Re: Hausabriss und Mietenpreise
« Antwort #1787 am: 04. März 2020, 09:48:15 »
Angeblich kostet die Errichtung einer Wohnung (so plus-minus) 2000 Euro pro Quadratmeter - da sind Bau- und Grundkosten inbegriffen. Verkauft wird der Quadratmeter aber um 4000 Euro (oder auch mehr).

2.000 Euro/m2 INKL Grundkosten geht maximal dort, wo der Grund nichts kosten (<10Euro/m2), also zB in Drasenhofen.
2.000 Euro/m2 EXKL Grundkosten galt so als Fausregel vor ca 10 Jahren für Häuselbauer, mehrgeschossiger Wohnbau kostet je nach Höhe, Qualität, Gebäudegröße und Gebäudeform (Verhältnis Allgemeinflächen zu verkaufbarer Wohnfläche) etwas mehr oder etwas weniger. Heute kannst du schon eher mit 3.000 Euro/m2 EXKL Grund rechnen.

Der Wohnungspreis im freifinanzierten Wohnbau ergibt sich aus dem, was der Markt hergibt (warum sollte ein nicht gemeinnütziger Bauherr auch billiger verkaufen?), dh das was österreichische/deutsche oder internationale Investoren zahlen. Investoren berechnen den maximalen Kaufpreis wiederum auf Basis Miethöhe und alternativer Veranlagung. Fausregel: Immobilien muss zumindest 1% mehr bringen als Veranlagung in Finanzprodukt.

Die Miete ergibt sich als nicht aus dem Kaufpreis der Wohnung, sondern umgekehrt der Kaufpreis der Wohnung ergibt sich aus dem möglichen Mietertrag.
Genauso ergibt sich der Kaufpreis der Wohnung nicht aus dem Grundstückspreis, sondern aus dem möglichen Verkaufspreis der Wohnung ergibt sich der Kaufpreis für das Grundstück.

Praktische Rechnung (vereinfacht weil ohne Instandhaltung, Leerstandsrisiko usw):
1) Wertpapierveranlagung bringt 4% => Immobilie wird nur bei 5% Renditerwartung gekauft.
2) möglicher Mietertrag pro Jahr ist 200 Euro/m2, dh Investor zahlt bis zu 4.000 Euro/m2 (=200:5%)
3) Wertpapierveranlagung sinkt aufgrund Niedrigzinspolititk auf 2% => Immobilie wird schon bei 3% attraktiv => Wohnungspreis steigt auf 6.667 Euro / m2 (200:3%)
4) Verkaufspreis eine NEubauwohnung 6.667 Euro / m2 => Bauherr/Projektbetreiber will 20% (Abdeckung eigener Kosten, Abdeckung Risiko, eigener Gewinn), bleiben 80% bzw 5.333 Euro/m2.
5) 5.333m/2 abzüglich 3.000m2 Baukosten ergeben 3.333m2 Grundstückskosten pro erzielbaren m2 Wohnnutzfläche.
Da auch die Grundstückseigentümer diese Rechnung ungefähr kennen, werden sie das Grundstück nicht billiger hergeben.

1)- 3) zeigt anschaulich, dass sich niedrigere Zinsen 1:1 auf die Wohnungspreis übertragen. Entgegen einer weit verbreiteten Meinung, bewirken niedrigere Zinsen aber keine höheren Mieten. Dass die Mieten seit 2008 in Wien explodiert sind, liegt am Bevölkerungswachstum, das weit über der Neubauleistung gelegen ist. Die höheren erzielbaren Mieten haben die Wohnungspreise (siehe Punkt 3) zusätzlich angeheizt.

Beim gemeinnützigen Wohnbau ist die Rechnung übrigens genau umgekehrt. Gemeinnützige dürfen nur die eigenen Kosten verlangen, dort gilt: Grundstückspreis + Baukosten = Verkaufspreis der Wohnung bzw Miethöhe.
Das Problem ist aber, das Grundstückspreise und Baukosten in erster Linie durch die gestiegene Nachfrage im freifinanzierten Wohnbau in die Höhe getrieben wurden, dadurch erhöhen sich auch Kosten und somit Kaufpreise / Mieten bei den Gemeinnützigen. Diese Problematik will man durch die neue Widmungskategorie "gemeinnütziger Wohnbau" auflösen, viele haben Zweifel, ob das gelingt.










.

coolharry

  • Referatsleiter
  • *
  • Beiträge: 5251
  • romani ite domum!
Re: Hausabriss und Mietenpreise
« Antwort #1788 am: 04. März 2020, 11:18:31 »
Angeblich kostet die Errichtung einer Wohnung (so plus-minus) 2000 Euro pro Quadratmeter - da sind Bau- und Grundkosten inbegriffen. Verkauft wird der Quadratmeter aber um 4000 Euro (oder auch mehr).

2.000 Euro/m2 INKL Grundkosten geht maximal dort, wo der Grund nichts kosten (<10Euro/m2), also zB in Drasenhofen.
2.000 Euro/m2 EXKL Grundkosten galt so als Fausregel vor ca 10 Jahren für Häuselbauer, mehrgeschossiger Wohnbau kostet je nach Höhe, Qualität, Gebäudegröße und Gebäudeform (Verhältnis Allgemeinflächen zu verkaufbarer Wohnfläche) etwas mehr oder etwas weniger. Heute kannst du schon eher mit 3.000 Euro/m2 EXKL Grund rechnen.

Der Wohnungspreis im freifinanzierten Wohnbau ergibt sich aus dem, was der Markt hergibt (warum sollte ein nicht gemeinnütziger Bauherr auch billiger verkaufen?), dh das was österreichische/deutsche oder internationale Investoren zahlen. Investoren berechnen den maximalen Kaufpreis wiederum auf Basis Miethöhe und alternativer Veranlagung. Fausregel: Immobilien muss zumindest 1% mehr bringen als Veranlagung in Finanzprodukt.

Die Miete ergibt sich als nicht aus dem Kaufpreis der Wohnung, sondern umgekehrt der Kaufpreis der Wohnung ergibt sich aus dem möglichen Mietertrag.
Genauso ergibt sich der Kaufpreis der Wohnung nicht aus dem Grundstückspreis, sondern aus dem möglichen Verkaufspreis der Wohnung ergibt sich der Kaufpreis für das Grundstück.

Praktische Rechnung (vereinfacht weil ohne Instandhaltung, Leerstandsrisiko usw):
1) Wertpapierveranlagung bringt 4% => Immobilie wird nur bei 5% Renditerwartung gekauft.
2) möglicher Mietertrag pro Jahr ist 200 Euro/m2, dh Investor zahlt bis zu 4.000 Euro/m2 (=200:5%)
3) Wertpapierveranlagung sinkt aufgrund Niedrigzinspolititk auf 2% => Immobilie wird schon bei 3% attraktiv => Wohnungspreis steigt auf 6.667 Euro / m2 (200:3%)
4) Verkaufspreis eine NEubauwohnung 6.667 Euro / m2 => Bauherr/Projektbetreiber will 20% (Abdeckung eigener Kosten, Abdeckung Risiko, eigener Gewinn), bleiben 80% bzw 5.333 Euro/m2.
5) 5.333m/2 abzüglich 3.000m2 Baukosten ergeben 3.333m2 Grundstückskosten pro erzielbaren m2 Wohnnutzfläche.
Da auch die Grundstückseigentümer diese Rechnung ungefähr kennen, werden sie das Grundstück nicht billiger hergeben.

1)- 3) zeigt anschaulich, dass sich niedrigere Zinsen 1:1 auf die Wohnungspreis übertragen. Entgegen einer weit verbreiteten Meinung, bewirken niedrigere Zinsen aber keine höheren Mieten. Dass die Mieten seit 2008 in Wien explodiert sind, liegt am Bevölkerungswachstum, das weit über der Neubauleistung gelegen ist. Die höheren erzielbaren Mieten haben die Wohnungspreise (siehe Punkt 3) zusätzlich angeheizt.

Beim gemeinnützigen Wohnbau ist die Rechnung übrigens genau umgekehrt. Gemeinnützige dürfen nur die eigenen Kosten verlangen, dort gilt: Grundstückspreis + Baukosten = Verkaufspreis der Wohnung bzw Miethöhe.
Das Problem ist aber, das Grundstückspreise und Baukosten in erster Linie durch die gestiegene Nachfrage im freifinanzierten Wohnbau in die Höhe getrieben wurden, dadurch erhöhen sich auch Kosten und somit Kaufpreise / Mieten bei den Gemeinnützigen. Diese Problematik will man durch die neue Widmungskategorie "gemeinnütziger Wohnbau" auflösen, viele haben Zweifel, ob das gelingt.

Danke für die ausführliche Erklärung. Einiges hab ich mir zwar schon selber zusammen reimen können aber so ist es verständlicher.
Die Widmung "gW" wird wahrscheinlich in Entwicklungsgebieten funktionieren. Da hier ein Grundeigentümer meist sehr viele Flächen verkauft und ihn die paar m² nicht weiter tangieren. Bei kleineren Flächen wirds wohl eher dazu führen, dass der Grundeigentümer nicht verkauft bzw. keinen Käufer findet. DA noch ausreichend nicht so gewidmete Flächen vorhanden sind und wenn nicht reist man halt wo noch ein paar Vorstadthäuser ab.

fr3

  • Fahrer
  • ***
  • Beiträge: 276
Re: Hausabriss und Mietenpreise
« Antwort #1789 am: 05. März 2020, 19:45:53 »
Angeblich kostet die Errichtung einer Wohnung (so plus-minus) 2000 Euro pro Quadratmeter - da sind Bau- und Grundkosten inbegriffen. Verkauft wird der Quadratmeter aber um 4000 Euro (oder auch mehr).

2.000 Euro/m2 INKL Grundkosten geht maximal dort, wo der Grund nichts kosten (<10Euro/m2), also zB in Drasenhofen.
2.000 Euro/m2 EXKL Grundkosten galt so als Fausregel vor ca 10 Jahren für Häuselbauer, mehrgeschossiger Wohnbau kostet je nach Höhe, Qualität, Gebäudegröße und Gebäudeform (Verhältnis Allgemeinflächen zu verkaufbarer Wohnfläche) etwas mehr oder etwas weniger. Heute kannst du schon eher mit 3.000 Euro/m2 EXKL Grund rechnen.
Mir sind für reine Baukosten (ohne Grund), ohne USt, 1600-1800 €/Quadratmeter im mehrgeschossigen Wohnbau in Wien bekannt, Stand Sommer 2019. Tendenziell sind Bauprojekt mit > 10.000 m2 Nutzfläche zur Zeit etwas teurer, zumal die meisten Baufirmen, die solche Aufträge abwickeln können ziemlich ausgelastet sind. Aber für kleinere Projekte - typischerweise Neubau mittlerer Ausstattung nach Abbruch bestehender Zinshäuser sollten Preise in diesem Rahmen möglich sein.

Zu den Grundstückspreisen in Wien gibt es verschiedene Online-Datenbanken. Die Preise schwanken hier zwischen 700 und 2000 Euro je nach Bezirk und Lage, pro verbauter Quadratmeter.

Die Summe beider Kostenfaktoren ergibt natürlich nicht den Kaufpreis. Dieser kann je nach Lage und Qualität um einiges höher sein, weil er von der Nachfrage bestimmt wird. Quadratmeterpreise für frei finanzierte Neubauwohnungen innerhalb des Gürtels sind kaum unter 4500-5000 €/m2 zu finden, in den Aussenbezirken schon eher.


rolmaster

  • Fahrgast
  • *
  • Beiträge: 12
Re: Hausabriss und Mietenpreise
« Antwort #1790 am: 05. März 2020, 22:02:35 »
Zufällig gefunden: Die Marienpfarre in Hernals wird saniert. Dabei soll der Gebäudeteil mit dem Clemens-Hofbauer-Saal abgerissen werden. Wäre schön, wenn die markante Ziegelfassade Ecke Sautergasse/Kulmgasse in den Neubau integriert wird, zu erwarten ist es aber nicht...
Streetview: https://maps.app.goo.gl/exTagxBKncmEJRgn7

fr3

  • Fahrer
  • ***
  • Beiträge: 276
Re: Hausabriss und Mietenpreise
« Antwort #1791 am: 05. März 2020, 22:40:38 »
Schönes Gebäude, das offenbar ziemlich mit Feuchtigkeit in der Sockelzone zu kämpfen hat. Sanierbar ist alles, fragt sich nur um welchen Preis.

scott.1060

  • Fahrgast
  • *
  • Beiträge: 11
Re: Hausabriss und Mietenpreise
« Antwort #1792 am: 18. März 2020, 18:05:10 »
Schönbrunner Straße 102 wird auch abgerissen. Das Haus rechts daneben könnte man auch gleich mitnehmen :)

RobertK

  • Schaffner
  • **
  • Beiträge: 164
    • Tramtrack Austria
Re: Hausabriss und Mietenpreise
« Antwort #1793 am: 21. März 2020, 13:24:34 »
Vor Kurzem in Simmering abgerissen: Kopalgasse 50 - das war aber winzig.
(Fotos: Google Streetview, August 2017; RobertK, 20.03.2020)

RobertK

  • Schaffner
  • **
  • Beiträge: 164
    • Tramtrack Austria
Re: Hausabriss und Mietenpreise
« Antwort #1794 am: 03. April 2020, 09:13:50 »
Zitat
Zum historischen Foto von fr3: was mich 100 mal mehr ärgert als der Abbruch des "blauen Hauses" ist, dass das Eckhaus Mariahilfer Straße 127A = Mariahilfer Gürtel 39 - 41 mit seiner sehr gut erhaltenen Gründerzeitfassade bereits leer steht und zum Abbruch vorgesehen ist und ein schönes Gründerzeithausensemble zerstört wird

Das stimmt - zum Glück! - nicht.
Das Zinshaus wird saniert und zu einem Hotel mit etwa 140 Zimmern umgebaut, hierbei wird auch das Dachgeschoss ausgebaut.

Link: https://www.immoflash.at/20180926/wieder-neues-hotelprojekt-in-wien/11449/?ac=0

Dafür ist nun ein paar Hausnummern weiter unten das Haus Mariahilfer Gürtel 31 33 abgerissen worden. [EDIT: der Abbruch erfolgte doch schon 2018, danke für die Hinweise.]

RobertK

  • Schaffner
  • **
  • Beiträge: 164
    • Tramtrack Austria
Re: Hausabriss und Mietenpreise
« Antwort #1795 am: 05. April 2020, 17:21:56 »
Zwei weitere Haus-Abrisse in Simmering (Fotos: Google Streetview):

- Simmeringer Hauptstraße 89. Bauperiode laut Wien Kulturgut: 1848 -1918. Da ist ja ein interessantes altes Geschäftsportal verloren gegangen.

[ Für Gäste keine Dateianhänge sichtbar] [ Für Gäste keine Dateianhänge sichtbar]


- Krausegasse 16 (Ecke Mautner-Markhof-Gasse): Bauperiode "vor 1848".
Vielleicht gibt es ja ein 106er-Betriebsfoto, auf dem dieses Haus zu sehen ist.

[ Für Gäste keine Dateianhänge sichtbar]

Tramwayhüttl

  • Zugführer
  • *
  • Beiträge: 575
Re: Hausabriss und Mietenpreise
« Antwort #1796 am: 08. April 2020, 15:17:56 »
Zitat
Zum historischen Foto von fr3: was mich 100 mal mehr ärgert als der Abbruch des "blauen Hauses" ist, dass das Eckhaus Mariahilfer Straße 127A = Mariahilfer Gürtel 39 - 41 mit seiner sehr gut erhaltenen Gründerzeitfassade bereits leer steht und zum Abbruch vorgesehen ist und ein schönes Gründerzeithausensemble zerstört wird

Das stimmt - zum Glück! - nicht.
Das Zinshaus wird saniert und zu einem Hotel mit etwa 140 Zimmern umgebaut, hierbei wird auch das Dachgeschoss ausgebaut.

Link: https://www.immoflash.at/20180926/wieder-neues-hotelprojekt-in-wien/11449/?ac=0

Dafür ist nun ein paar Hausnummern weiter unten das Haus Mariahilfer Gürtel 31 abgerissen worden.

„Nun“ trifft es nicht so ganz.
Es wurde noch „schnell“ vor der neuen Verordnung 2018 damit begonnen, es abzutragen. Ganz schaffte man es aber nicht mehr, und aufgrund des allgemeinen Abbruchstopps standen monatelang Ruinenteile herum. Irgendwann im Laufe des Jahres 2019 wurden dann auch diese beseitigt. An der südlichen Feuermauer entstand ein sehr ansprechendes temporäres Kunstwerk. Jetzt wurde mit dem Neubau begonnen.
Bitte seien Sie achtsam! Zwischen Ihren Ohren befindet sich nichts als Luft.

martin8721

  • Obermeister
  • *
  • Beiträge: 3597
  • Halbstarker
Re: Hausabriss und Mietenpreise
« Antwort #1797 am: 08. April 2020, 16:53:43 »
Dafür ist nun ein paar Hausnummern weiter unten das Haus Mariahilfer Gürtel 31 abgerissen worden.
„Nun“ trifft es nicht so ganz. Es wurde noch „schnell“ vor der neuen Verordnung 2018 damit begonnen, es abzutragen.

Genau so ist es.
Der Abbruch begann bereits im Juni 2018.
Ich hab das Gebäude am ersten Tag der Abbrucharbeiten noch fotografiert:

https://www.tramwayforum.at/index.php?topic=2063.msg312232#msg312232

Im Übrigen war die Adresse nicht Mariahilfer Gürtel 31, sondern  Mariahilfer Gürtel 33!  :lamp:

JohannesK

  • Fahrgast
  • *
  • Beiträge: 7
Re: Hausabriss und Mietenpreise
« Antwort #1798 am: 13. April 2020, 17:14:50 »
Dieses Haus in Hetzendorf in der Strohberggasse 27 wird bald abgerissen. In der Gasse mussten zuletzt eh schon einige Häuser weichen. Echt schade:

T1

  • Obermeister
  • *
  • Beiträge: 4151
Re: Hausabriss und Mietenpreise
« Antwort #1799 am: 13. April 2020, 17:17:36 »
Wieso genau ist es dort echt schade? ???